Salutare tuturor! La acest #IGDLCC am stat de vorbă cu Iancu Guda — unul dintre cei mai cunoscuți analiști financiari din România, vicepreședinte în cea mai mare societate de administrare de investiții din țară, cu 8,2 miliarde de RON active under management pentru 2.800 de români. Un om pe care ori îl iubești, ori îl urăști — și asta tocmai pentru că vine mereu cu cifre, metodă și grafice, nu cu povești.
De ce l-am chemat? Pentru că Iancu a reușit performanța rară de a deveni controversat spunând adevăruri financiare. Și în episodul 312 nu s-a abătut de la obicei.
Imobiliarele din România: supraevaluate sau nu?
Iancu Guda a pus pe masă un argument simplu, cu cifre: în România, imobiliarele rezidențiale sunt supraevaluate masiv. Logica e clară — conform principiului de bază al evaluării activelor (pe care îl predă inclusiv marele Damodaran), o proprietate evaluată corect ar trebui să îți returneze investiția din chirie în 15 ani. Realitatea românească? Recuperezi banii din chirie în 23–25 de ani în București și în 34 de ani în Cluj.
Ca proprietar, mai scazi și 20% din venituri — taxe (10%), mentenanță și perioadele de neocupare. Matematic, nu iese. Iar Iancu nu cedează presiunii: „Rămân în continuare, nu încăpățânat, ci loial a tot ceea ce am învățat și știu că se întâmplă.”
Comparativ, în Chișinău prețul pe metrul pătrat este de circa 4.000 EUR. Același principiu al fair value se aplică indiferent că vorbim de Chișinău, Londra, New York sau București.
Populația scade, prețurile cresc — cine are dreptate?
Unul dintre argumentele lui Iancu pe care puțini îl contestă eficient: România a pierdut 3 milioane de locuitori — aproximativ 20% din populație — în ultimul deceniu. Cererea structurală de locuințe nu poate crește consistent în aceste condiții demografice.
„Vă garantez eu că imobiliarele în România în general nu prea au cum să crească în condițiile în care țara asta scade cu 3 milioane de locuitori, 20% în ultimul deceniu doar.”
Răspunsul pieței? Prețurile au crescut oricum. Explicația lui Iancu este că piața imobiliară românească este ineficientă și netransparentă — nu avem un indice al prețurilor reale tranzacționate, ci doar prețurile cerute de vânzători pe platformele de anunțuri. ANCPI (Autoritatea de Cadastru și Publicitate Imobiliară) deține deja datele, dar nu există interes politic și economic să fie publicate. Un vânzător poate posta un apartament la 500.000 EUR deși valorează 300.000 și astfel „bubuie indexul” — media prețurilor cerute crește artificial.
Bursa vs. imobiliare: 700% vs. 100%
Iancu nu ezită să compare direct: cine a investit la bursă în loc de imobiliare a câștigat incomparabil mai mult. Exemplul său personal e grăitor: „Bravo, Iancule, ce bine că n-am cumpărat imobiliare, că au crescut doar cu 100%, iar la BX am făcut 700%.”
Argumentele pentru bursă față de imobiliare, în viziunea lui Iancu Guda:
- Lichiditate — poți vinde o acțiune instant; un apartament îl vinzi în luni sau ani
- Transparență — prețul tranzacționat e vizibil în timp real la bursă; la imobiliare nu știm prețul real
- Diversificare — la bursă poți investi și cu 1.000 EUR; imobiliarele cer sume mari
- Randament pe termen lung — „Pot să fac din 1.000 EUR, 8.000 în 30 de ani”
Mesajul central rămâne consistent în toate cărțile, emisiunile și podcast-urile sale: „Urmăriți cel puțin 20 de podcast-uri sau emisiuni despre același subiect și o să vedeți că n-am 20 de variante. E una singură.”
Legea chiriilor și obsesia românului pentru proprietate
Un punct adesea ignorat în dezbaterea imobiliară: de ce românii sunt obsedați să cumpere în loc să închirieze? Iancu Guda are un răspuns structural — legea chiriilor este dezechilibrată, chiriașul nu se simte protejat, proprietarul poate rezilia contractul la scadență și chiriașul pierde stabilitatea (schimbă locuința, schimbă școala copiilor).
Chiria medie raportată la salariul mediu în România este deja de 55% — nu mai există spațiu să crești chiriile fără a deveni complet inaccesibil pentru salariații obișnuiți din marile orașe. „Cea mai mare presiune pe salariilr, pe veniturile din marile orașe este chiria.”
Iancu propune trei schimbări sistemice:
- Tranzacționarea imobiliarelor în lei, nu euro — eliminarea falsei percepții de indexare cu inflația
- Schimbarea legii chiriilor pentru echilibru real între chiriaș și proprietar
- Transparentizarea pieței — publicarea prețului real tranzacționat la notar, nu prețul cerut de vânzători pe platforme
Investițiile smart sunt plictisitoare — și asta e problema
Poate cel mai valoros mesaj din toată discuția: lăcomia este cel mai mare inamic al investitorului. „Cea mai puternică energie a banului este lăcomia, dorința de a avea mai mult, mai repede, doar de iubirea de ban.”
Iancu Guda este vicepreședinte în consiliul de administrație al celei mai mari societăți de administrare de investiții din România de aproape 10 ani. Aplică în familia sa exact ce predică — fonduri mutuale, investiții pe termen lung la bursă, gândire pe 20–30 de ani. Nu pe azi-pe mâine.
Și dacă tot suntem la capitolul liniște financiară, Iancu are o definiție personală remarcabilă: „Sunt liniștit. Dacă pun ochii pe pat, închid ochii și nu mă mai trezesc dimineața, nu mă interesează, pentru că mâine dimineață soția se duce la asigurător, îi dă despăgubire. Tot ce avem plus despăgubire, ne-am realizat toate obiectivele.”
Investițiile smart nu sunt spectaculoase. Sunt repetitive, constante și plictisitoare. Asta le face să funcționeze.
Concluzie: De ce „încurcă” Iancu Guda?
Pentru că îți strică narativul confortabil. Îți spune că apartamentul pe care l-ai cumpărat ca investiție e supraevaluat. Că bursa pe care ai evitat-o a dat de 7 ori mai mult. Că legea te lasă fără apărare ca chiriaș. Și că soluția nu e un secret — e o metodă aplicată consistent, documentată în cărțile lui, verificabilă în propria lui viață financiară.
Dacă vrei să afli mai multe despre cum investești inteligent pe termen lung, citește și:
Iar dacă vrei să urmărești direct activitatea lui Iancu Guda, îl găsești la FinZoom.ro — platforma sa de educație financiară.
Dacă ți-a plăcut discuția, abonează-te la canalul meu de YouTube pentru a nu rata niciun episod IGDLCC: Abonează-te aici.
Vrei acces la conținut exclusiv și să susții acest proiect? Devino membru al comunității pe YouTube și beneficiezi de episoade bonus, sesiuni de întrebări și răspunsuri și multe altele:
