Categorie: #casabuhnici

#casabuhnici – Ep.5 – Cum găsești și verifici terenul de casă

Teren #casabuhnici

Am un respect deosebit pentru profesie. Prefer oricând să plătesc un om priceput în domeniul lui dacă asta îmi rezolvă rapid problema. În loc să reinventăm roata, așa ar trebui să facem cu toții. Din păcate însă, să fii agent imobiliar este una dintre cele mai puțin respectabile meserii pe care le cunosc la noi. Agentul imobiliar este de multe ori un om fără alte soluții de carieră.

Poate nu am avut eu noroc, dar… știi ce urmează și avem cu toții exemple destule. Cel mai tare mi se pare al unei foste chiriașe, care a dispărut fără să îmi achite trei luni de chirie și cheltuielile, lăsând în urmă aproape toate lucrurile, inclusiv acte personale. După ceva timp am descoperit că se angajase la o renumită agenție imobiliară. Sper că experiența aceasta să îi provoace rușine privind înapoi.

Sunt sigur că există și oameni buni în tagma aceasta, dar sunt prea rari. Dacă găsești unul cu adevărat bun, lasă-i numele la comentarii pentru ca alții să se bucure de ajutor pentru că eu nu am avut parte decât de agenți și agenții preocupați să ridice prețul de achiziție ca să își îngrașe comisionul.

Un exemplu sunt cei de pe zona Corbeanca, pentru că despre ei vorbim acum. Găsisem un anunț cu o parcelă frumoasă dar prețul mi s-a părut prea mare la 40 de euro/m2. După ce am cumpărat bucata de lângă, proprietarul parcelei frumoase m-a căutat să mă întrebe cât am dat. Discutând am aflat că și el cerea de fapt 30 de euro/m2 și nu 40 așa cum postase agenția anunțul.

Toți proprietarii visează să vândă scump dar agentul ar trebui să știe că e o idee proastă să omori piața cu prețurile mari. Suntem țara în care intermediarii preferă comisionul gras din vânzări puține în loc de comisionul corect și vânzările dese. Așa au ajuns casele bune în București să coste de la 300.000 de euro în sus iar terenurile de la 600E/mp în zona centrală.

Așa a ratat și vecinul meu ocazia să îmi ia banii și să își plătească datoria de la bancă. Am bătut palma cu o familie decentă care a cerut din start un preț corect, 29E/mp. Am tratat fără intermediari dar asta nu înseamnă că a fost noroc.

Cum am ales bucata lor de pământ dintre sutele de oferte din zonă? E o combinație între documentarea lungă despre piață, site-uri de anunțuri și pasul bătut prin zonă.

screen-shot-2016-09-27-at-21-56-36

Oricât de lungă ar fi fost ziua, mi-am încheiat-o timp câteva luni cu cercetarea anunțurilor online. Câte jumătate de oră înainte de culcare, de pe mobil. După ce m-am rătăcit printre site-urile dezordonate ale agențiilor și proiectelor imobiliar de din Ilfov, majoritatea fără site de mobil, am recurs la platformele de anunțuri. Pe OLX mi-am făcut un filtru cu: Corbeanca, rază +5KM, suprafață de la 1000mp la 2000mp și le-am luat la rând.

Trebuie să înoți printre mii de anunțuri cu prețuri mici și alte câteva mii prea scumpe. Cele mai multe sunt bune de agricultură dar nu și pentru o casă sau cel puțin nu mai devreme de 2025 dacă nu vine recesiunea. Celelalte nu sunt o idee bună pentru un buget limitat ca al meu. M-am ferit așadar de „oportunitate”, „urgent” și „investiție”, adică terenuri fără utilități, fără drum asfaltat, în câmp dar și de parcele scumpe în Paradisul Verde pe care nu mi le-am permis.

Am mai spus-o, sfaturile bune vin de la străini sau de la părinți și nu de la prieteni când vine vorba de casă. De aceea, între timp am discutat cu toată lumea care a avut răbdare despre planul meu și am primit zeci de recomandări. La service, la muncă, în vacanță. Așa am dat peste o doamnă contabilă la firma unui amic care vindea o parcelă în Balotești. Am fost să o văd că arăta prea bine din poze. Pătrată și frumoasă aproape de centru doar că mi s-a părut scumpă la 40E/mp și, în plus, era aproape de cartierul de blocuri.

Una este să te uiți pe Google Maps și Streetview, alta e să mergi acolo. Am făcut destule drumuri prin Ilfov și nu îmi pare rău. Afli multe despre locuri, oameni, atmosferă dar mai vezi și anunțuri bătute în cuie pe copaci, garduri sau case. Am sunat la zeci de astfel de anunțuri. Tot așa am ajuns lângă pădurea Băneasa după un alt anunț și am mai dat peste cinci oferte interesante tot de pe garduri. Toate au picat din cauza infrastructurii.

Doar mergând la pas pe acolo am înțeles de ce prețurile de la 100E/mp sunt exagerate pentru ce oferă. 10 minute mai puțin la navetă pentru cel puțin 60.000E în plus? Fără asfalt, apă sau curent? Asta e singura diferență dacă te muți lângă pădurea Băneasa spre exemplu, lângă pasajul Otopeni. Păi de diferență îmi fac și casa, nu-i așa?

Umblând atât mi-am amintit și unele deprinderi de reporter. Am stat de vorbă cu mulți localnici:

– Bună ziua. Aveți o casă foarte frumoasă. Noi intenționăm să cumpărăm aici în zona dumneavoastră.

Atât de simplu. De la această frază încep conversații din care poți afla informații extrem de valoroase cum ar fi: în ce stadiu e canalizarea, dacă mai pică sau nu curentul la furtuni, eventuale inundații de primăvară/toamnă, cum se mișcă primăria la deszăpezire până la cât de des trec avioanele sau cum a scăpat de cârtițe și cât îl costă grădinarul.

Desigur, trei sferturi din discuții sunt balast dar cu răbdare ajungi la inima omului care îți va spune și ce nu te așteptai să afli. Am fost uimit chiar să descopăr când un domn chiar s-a oferit să îmi vândă tocmai casa lui că voia să se mute la o casă mai mică. O luase de la un cuplu de tineri ce divorțaseră imediat ce șantierul s-a încheiat. Am zis pas din mai multe motive, inclusiv de piază rea.

O altă sursă importantă de informații pe care prea puțini o exploatează e primăria. Am început cu site-ul primăriei din Corbeanca, (neașteptat de util, chiar dacă are design din 2003 și nu prea e actualizat de vreo 4 ani) și alte site-uri utile cum este cel pe care am găsit PUG-ul, adică Planul Urbanistic General.

02_situatia_existenta

O mină de aur pentru cei care construiesc, PUG-ul este planul de viitor al zonelor unde se poate construi. Stabilește limitele de înălțime și tipurile de construcții cu o logică. Mai ales dacă te muți într-un câmp ar trebui să afli ce a decis comunitatea pentru viitorul zonei.

zona-pentru-locuinte-casabuhnici

Degeaba cumperi o parcelă frumoasă dacă în apropiere este prevăzută dezvoltarea unor parcuri industriale, a unor ferme agricole sau a unui aeroport, spre exemplu. Puțin probabil să poți ridica o casă într-un astfel de loc și chiar dacă ai reuși, nu e o idee prea strălucită să fii vecin cu fabrici și uzine.

Tot cercetând PUG-ul am aflat că zona mea de interes era marcată cu destinație de dezvoltare pentru locuințe individuale, adică de case cu înălțime cel mult P+2. Zonele pentru ferme agricole există și ele dar sunt departe de parcela mea și asta e iarăși bine. Corbeanca se pare că și-a ales devreme strategia de dezvoltare ca zonă rezidențială. Mai e de discutat despre arhitectură care nu respectă nicio regulă, dar o să revin la asta în altă postare.

O altă mină de aur e departamentul de Urbanism din Primărie. Am găsit acolo doi oameni civilizați de la care am mai aflat o veste bună. Deși regimul de înălțime în zonă e P+2, dacă eu și vecinii mergem pe P+M, nu are cum să apară ceva mai înalt de atât la mai puțin de 12 metri distanță de casa mea. I-am întrebat înainte de cumpărare dacă există utilități subterane, situri arheologice sau vreo zonă de protecție, alte probleme speciale cum ar fi pânza freatică. Mai există și chestiunea monumentelor istorice. La unele dintre ele, pe o rază de 200 de metri îți trebuie aprobări suplimentare pentru construit, deci birocrație în plus.

Cu toate aceste informații în cap a fost ușor să găsesc într-un final parcela potrivită. O grădină generoasă vândută de o familie cu copii mari, care o moștenise și nu avea planuri să se mute în Tămași. Cum am negociat și care sunt pașii corecți pentru o cumpărare fără dureri de cap, îți spun în episodul 6. Până atunci poți citi întreg serialul #casabuhnici în pagina dedicată și să afli de ce cred că nu e o idee bună să te apuci de casă înainte de 30 de ani sau de ce am ales Corbeanca. Ca de obicei, apreciez oricee idee constructivă dar mai ales informații de la cei care au trecut deja prin aventuri similare.